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 부동산 경매의 의의
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부동산 경매는 법률적, 경제적 위험을 매수인에게 부담지우며 집행절차법에 따라 매각하는 경매목적물의 소유권을 매수인에게 이전하게 하는 것으로 매매 등에 의한 부동산 거래와는 성격이 다르다.
즉, 부동산의 매매의 경우는 부동산의 권리의 하자나 물건 자체의 하자가 있는 경우는 매도인이 전적으로 책임을 지고 매수인은 투자에 따른 수익의 위험만 부담하면 되는 것이다.
그러나 부동산경매는 전술한 바와 같이 부동산권리의 하자와 물건 자체의 하자에 대해서는 전적으로 매수인이 부담을 지기 때문에 일반적 거래에 의한 부동산 취득과 부동산경매에 의한 부동산 취득은 취득자의 주관적인 의사결정이나 객관적인 부동산정보수집 평가 면에서 동일하게 취급할 수 없다.
부동산경매의 경우는 권리하자와 물건하자 및 이해관계인, 채권액, 조세부담, 소유권취득시기, 명도 및 인도문제 그리고 부동산가격과 투자수익 등이 조사되어 평가 및 의사결정으로 이루어져야 한다.
이와 같이 부동산경매 절차상의 입찰자의 의사결정과 부동산경매를 위한 입찰 분석을 위하여 사전에 일정한 지식 및 자료가 요구되는데, 이러한 부동산경매관련 의사결정 및 분석을 위한 지식 및 자료를 부동산경매 정보라 하고, 부동산 활동 과정에서 필요한 제반 정보원을 추출하여 분석 · 보존 · 활용 · 전달하는 일련의 활동을 부동산경매 정보활동이라 할 수 있다.
따라서 부동산은 부동산 그 자체의 존재가 아닌 사회 속에서 법률적 · 경제적 · 물리적 요인에 따라 크게 영향을 받고 있으나 부동산 소유자나 이용자들은 이를 결정할 수 없으므로 부동산 경매가격의 적정성 및 수익의 극대성, 불확실성 등의 판단은 부동산경매에 관한 정보를 면밀하게 수집 · 분석하여 합리적이고 체계적이며 철저한 부동산경매정보활동을 통해 가능하게 된다.
경매는 매도인이 다수의 매수 희망자 중에서 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도 승락을 함으로써 이뤄지는 매매의 한 형식으로, 경쟁적 매매형태이다.
즉 경매란 법원을 통해서 물건을 사는 건인데, 경매를 누가 주도럭으로 실행하느냐에 따라서 경매는 사경매와 공매로 나눠진다.
좁은 의미의 경매란 민사집행법에 따라 채무권에 의해 실행되는 강제경매와 담보권 실현을 위한 임의경매 등으로 나눌 수 있다.
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부동산 경매의 구분
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부동산경매에는 크게 법원경매와 공매로 나눈다. 법원경매에는 개인과 은행권 등의 채권자가 채무자 소유 부동산을 압류, 환가하여 채권을 확보하는 강제경매와 저당권, 전세권 등 담보권 실행으로 경매를 진행하여 채권을 확보하는 임의경매가 있다. 또한, 공매에는 한국자산관리공사에서 진행하는 공매와 은행 등 금융권에서 자체적으로 실시하는 공매 등이 있다.
한국자산관리공사에서 실시하는 공매물건에는 유입자산, 고정자산, 수탁자산, 압류자산, 국유 자산 등으로 구분하는데 유입자산은 공사가 금융기관으로부터 사들인 인수자산을 말하고 수탁자산은 기업이 공사에 매각을 의뢰한 자산 압류자산은 세금을 못내 지방자치단체에 압류된 자산을 말한다.
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| 강제경매 |
채권자가 대여금이나 물품대금등의 채권을 채무자를 상대로 소송을 제기하여 승소판결을 받았어도 채무자가 임의로 채무상환을 하지 않을 경우 법원의 확정 판결을 받아 채무자의 부동산등에 경매절차를 진행하는 것을 강제경매라 한다.
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| 임의경매 |
임의경매에는 전세권,질권,근저당권,유치권등 담보권의 실행으로 경매절차를 진행하는 방법을 임의경매라 한다.
채무자가 돈을 빌리면서 자신의 부동산을 담보로 제공한후 채무이행을 하지 않으면 채권자는 별도의 재판절차없이 담보로 제공된 부동산을 곧바로 법원에서 경매절차를 거쳐 환가하여 채권을 회수한다. 법원은 저당권등 물권의 존재를 등기부등본의 확인만으로 경매절차를 진행한다.
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부동산 경매의 장,단점
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| 경매의 장점 |
① 부동산을 할인으로 살 수 있는 합법적이고 공개적인 시장이다.
② 부동산 거래 시장규모나 거래종목에서 다양성이 매우 뛰어나다.
③ 경매는 안전하기 때문에 사기매매나 이중매매 들을 당할 염려가 없다.
④ 정부의 각종 규제로부터 자유롭다.
⑤ 부동산 매매가격을 매수자가 결정한다.
⑥ 부동산 융자가 잘되고 절차도 용이하다.
⑦ 한번에 대락을 연출 할 수 있다.
⑧ 빨리 부동산에 대란 전문가가 될 수 있다.
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| 경매의 단점 |
① 경매물건에 대한 부정적 시각이 있을 수도 있다.
② 경매물건의 입찰시 변수가 많다.
③ 경매물건의 권리북석에서 실수하면 비싸게 살 수도 있다.
④ 세입자 및 기타 점유자와 신경전을 벌일 수도 있다.
⑤ 경매부동산을 급매물시세 보다 조금 싸게 파는 경우도 있다.
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경매가 시작되는 원인은 무엇인가? |
개인간의 채권, 채무 관계에 있어서 변제시기가 지났음에도 채무자의 채무 이행이 없을 경우 채권자는 자기의
채권을 실현하기 위하여 민사집행법상 부동산 강제집행 없을 경우 채권자는 자기의 채권을 실현하기 위하여 민사집행법상 부동산 강제집행 규정에 의한 절차에 따라 법원에 대하여 채무자의 부동산을 매각하여 그 대금으로부터 채권을 회수할 수 잇게 해달라고 신청할 수 있는데, 이와같은 강제집행의 한 절차로서 채권자의 신청에 의하여 채무자 소유 부동산등기부 "갑"구 란에 "경매개시 결정 기입등기" 가 등재됨으로써 경매가 시작된다.
경매제도는 부동산 활동의 하나로서 자본주의 국가에서 없어서는 안 될 필수불가결한 제도이며 경매제도로
인하여 개인과 국가의 발전에 공헌하며 경제발전에 일익을 담당하고 있다.
경매는 알기만하면 세상에서 가장쉬운 것이지만, 모르면 세상에서 가장 어려운게 바로 경매이다.
개인이 법원경매입찰에서 신분증과 보증금만 있으면 누구나 참가할 수 있다.
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경매, 공매의 필요성
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(1) 경매의 필요성
① 경매는 채무자가 사법상 사적청구권에 대한 이행의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력(집행기능)으로
채무 이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제 방법에 기한 법률구제제도인 것입니다.
이러한 법원경매는 사권실현의 국가공권력에 의한 강제실현절차이며 금융거래 형태에 따른 사적
청구권에 대한 투자금 회수의 기능으로 필요한 제도입니다.
② 법원경매는 채무자의 소유부동산을 금전으로 환가하여 권리실현을 하기 위해 이용하는 방법입니다.
(2) 공매의 필요성
① 사장된 금융자금의 유동성을 확보할 수 있어 부실채권을 정리하는 수단이 되고 있습니다.
② 금융기관과 기업체의 재무구조개선을 지원합니다.
③ 압류재산의 공매의 필요성
국가재정확보의 강제적 수단이며, 공정하고 신속한 환가장치로 이용됩니다.
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진로 및 전망
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경,공매는 법원의 경매와 한국자산관리공사의 공매에 관한 업무를 전문으로 하는 전문가입니다.
기존의 법학교육을 받은 사람, 법무사 및 공인중개사로 개업중인 사람, 부동산 컨설팅 업체에 종사하는 사람에게
가장 필요하고 또한 부동산 관련회사의 실무담당자, 부동산 경매에 관심을 갖고 있는 사람, 경매를 통하여 재테크를
하고자 하는 사람에게 필요합니다.
1. 전문가로서의 경,공매 직접 투자 창업 또는 개인사무, 개인업무
2. 경,공매 전문가를 필요로 하는 기업 및 기관의 취업업무
3. 경,공매 입찰대리업무에 관련된 공인중개사, 변호사, 법무사 등
4. 투자사업부분의 사업성, 타당성 등의 컨설팅 업무
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